国家税务总局深圳市税务局中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局

关于发布《土地增值税征收管理条例》的公告

2019年第8期

为加强土地增值税征收管理，中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局制定了《中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局土地增值税征收管理工作条例》(以下简称《条例》)。现予公布，自2020年1月1日起施行。

特此公告。

中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局

2019年11月25日

中华人民共和国国家税务总局市税务局土地增值税

收集和管理规则

第一章总则

第一条为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，制定本条例。

第二条土地增值税主管税务机关为房地产所在地的区税务局(含深圳市惠州区税务局)。地方税务局负责房地产开发项目、自建房屋、存量房等土地增值税的具体管理。，包括土地增值税项目管理、征前申报、清算受理、清算审核、土地增值税申报、税收优惠管理等。(蛇口税务局、前海税务局不负责个人存量房屋的土地增值税征收)。

稽查局负责查处全市范围内偷逃、抗拒土地增值税等税收违法行为。

第二章房地产项目管理

第三条主管税务机关应当加强房地产开发项目的日常税收管理，实行项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权入手，按项目分别建档、建账，对纳税人房地产开发项目立项、规划、设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清算等全过程进行跟踪监控，实现税务管理与纳税人项目开发同步。

第四条纳税人进行房地产开发，应当在规划部门批准的建设用地规划许可证上登记项目名称。城市更新项目可结合城市更新项目核准书和社会投资项目登记证进行登记。

对于分期开发项目，主管税务机关可结合建设工程规划许可证、建筑施工许可证、预售许可证和纳税人的会计资料，经集体合议后，按分期建设项目确认项目登记。

项目登记后，因相关事项变更确需变更的，纳税人应当自相关事项变更之日起30日内向主管税务机关申请变更项目登记，并提交相关材料。主管税务机关应通过集体讨论确认是否变更项目登记。

第五条纳税人应当按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应当根据项目合理收取相关收入、成本和费用；分期开发项目，应当根据分期开发项目合理收取相关收入、成本和费用。

第六条纳税人应当在取得房地产项目建设用地规划许可证等项目立项和规划资料后30日内向主管税务机关办理项目信息登记，并向主管税务机关提供下列材料:

(一)房地产项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者城市更新项目批准书、社会投资项目登记证等项目设立和规划资料；

(二)土地出让(转让)合同、国有土地使用权证书等权属资料；

(3)项目开发计划(包括开发时间、完成时间、分期开发计划、项目分期的方法和原因等。);惠州发展相关情况(包括惠州方、分配比例、分配方式等。).

第七条纳税人应当自取得下列资料之日起30日内向主管税务机关提供下列资料:

(一)建设工程预算、施工合同、建筑施工许可证；

(二)房地产预售(销售)许可证、月销售额表；

(三)工程造价记录表和工程量清单；

(4)工程竣工结算和工程竣工综合验收备案材料。

税务机关通过政府部门间的信息共享获得上述第六条、第七条所列项目信息的，纳税人无需提交。

第八条主管税务机关应当与所辖城市更新、土地规划等部门建立沟通机制，定期获取房地产项目审批和预售销售明细，掌握房地产项目税源；将已定期登记的项目清单与政府项目核准部门核准的项目清单进行比对，及时通知未登记的纳税人办理项目登记。未按规定进行项目登记的，可依据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。

第三章工程预付款申报管理

第九条房地产项目土地增值税实行“先征后清、多退少补”的征收方式。即项目竣工结算前开发、销售、转让房地产取得的收入，按照预征率计税，项目竣工后进行结算，多退少补。

第十条纳税人转让房地产的土地增值税应纳税所得额不含增值税，房地产项目土地增值税预征税款义务发生时间以房地产转让合同签订时间为准。房地产开发企业以预收款方式销售自行开发的房地产项目，可以按照以下方法计算土地增值税的计征依据:土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税，应在缴纳后次月的纳税期内缴纳。未在规定期限内预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从缴纳税款期限届满之日起，加收滞纳金。

第十一条房地产开发企业转让政府部门批准建设的经济适用住房暂不征收土地增值税，并应于收入次月15日内报主管税务机关备案。

第四章项目清算申报管理

第十二条土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依据税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，根据已预缴的土地增值税税额确定滞纳金或退税金额，填写《土地增值税清算申报表》的行为， 向主管税务机关提供相关资料，办理土地增值税清算申报，结清房地产开发项目应缴纳的土地增值税。

纳税人应如实申报缴纳土地增值税，并对清算申报的真实性、准确性和完整性依法负责。

第十三条房地产开发项目应当以在主管税务机关登记的项目为基础进行清算。

第十四条符合下列情形之一的，纳税人应当缴纳土地增值税:

(一)所有房地产开发项目已经竣工并出售；

(二)房地产开发项目未竣工决算的整体移交；

(三)土地使用权直接转让。

第十五条符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算:

(一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%以上，或者虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用的；

(二)取得销售(预售)许可证三年后，仍未完成销售的(起始时间为取得最后一张预售许可证的时间)；

(三)申请注销税务登记，未办理土地增值税清算手续的；

(4)主管税务机关在日常征管工作中发现问题，认为有必要进行土地增值税清算的。

第十六条符合第十四条要求的项目，纳税人应当在符合第十四条要求后90日内向主管税务机关申报土地增值税清算。

第十七条符合第十五条要求的项目，主管税务机关应当在项目符合第十五条要求后一年内制定清算方案，清算方案应当经过集体审议。

对需要清算的房地产开发项目，主管税务机关应当及时通知纳税人进行清算。纳税人应当自收到清算通知之日起90日内申报清算。

第十八条纳税人申请土地增值税清算申报，应当提供下列资料:

《土地增值税申报表》及其附表；

(二)房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目的销售、视同销售、共同成本费用的计算和分摊方法、关联交易、融资、房地产清算项目的纳税、保障性住房建设、公共设施的处理、减税免税，以及可售建筑面积和不可售建筑面积的具体构成；

(3)与房地产转让收入、成本、费用相关的资料，包括项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价证明、国有土地使用权出让合同、银行贷款结息通知书、项目工程合同结算单、商品房买卖合同统计表等。主管税务机关如需相应项目的会计凭证，纳税人还应提供会计凭证复印件；

(四)纳税人可以委托涉税专业服务机构代为申报、审核、核实。纳税人委托涉税专业服务机构申报、审核、验证的，应当提交涉税专业服务机构出具的清算、验证报告；必要时，主管税务机关可以要求专业服务机构提供清算核查报告的审计工作底稿。

第十九条主管税务机关收到纳税人清算资料后，应当对符合清算条件且报送的清算资料齐全的项目予以受理，并出具受理通知书。

纳税人符合清算条件，但提交的清算资料不完整的，主管税务机关应当发出限期提供资料通知书，告知纳税人自收到通知书之日起15日内完成清算资料。如果纳税人在期限内完成所有信息，将被接受。逾期未完成信息的，因客观原因确实难以完成的，经纳税人书面确认后予以受理。逾期不提交清算材料的，可依据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定予以处罚。

第二十条纳税人申请土地增值税清算申报时，与清算项目相关的扣除项目金额，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规的规定计算。除另有规定外，应当在扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与房地产转让有关的税费后，提供合法有效的证明；不能提供合法有效证明的不予扣分。

第二十一条纳税人申请清算申报时，同一开发项目或者同一分期项目中有普通标准房、非普通标准房等各类不动产的，纳税人申请免征普通标准房土地增值税优惠政策的，应当分别计算增值额、增值率和应缴纳的土地增值税。

第五章清算管理

第二十二条主管税务机关根据纳税人的清算申报及提供的相关资料，对土地增值税项目进行审核，依法征收土地增值税。

税务机关在受理纳税人《土地增值税清算申报表》及其附表等相关材料后，应成立项目清算审计组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发成本、税金等进行专业审计。清算审计组应记录审计过程，并按档案管理要求保存。

第二十三条主管税务机关应当自受理项目清算之日起90日内完成纳税人土地增税申报的清算审计，并将审计结果书面通知纳税人，纳税人应当自收到通知之日起30日内申请赔偿和退税。90天内确实难以完成清算审核的，经区税务局批准，可以延期90天。

第二十四条依照本条例第十四条应当清算的纳税人和主管税务机关通知依照本条例第十五条清算的纳税人，未在规定期限内申请清算申报的，主管税务机关应当责令纳税人限期改正，并要求其在三十日内申报清算；逾期不申报的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定处理；涉嫌偷税的，移交稽查部门处理。

稽查局发现依照本条例第十四条应当清算的纳税人未在规定期限内清算，被清算的房地产开发项目未如实清算等。，其中涉及税收违法行为的，应当依法查处缴纳土地增值税的行为。

第六章核查和清算管理

第二十五条主管日常管理的税务机关、稽查局在税务稽查工作中，发现纳税人有下列情形之一的，可以核定征收土地增值税:

(一)依照法律、行政法规的规定应当设立，但没有账簿的；

(2)虽然设置了账簿，但由于账目混乱或成本信息、收入凭证、费用凭证不全，难以确定转账收入或扣除项目金额；

(三)擅自销毁账簿的；

(四)拒绝提供收入、成本、费用等纳税信息的；

(五)符合土地增值税清算条件，未在规定期限内办理清算手续，经税务机关责令限期清算仍拒不清算的；

(六)申报计税依据明显偏低且无正当理由的。

经批准征收的房地产开发项目不得享受任何土地增值税减免优惠。

第二十六条销售收入的确定。主管税务机关从土地物业管理部门取得房地产项目的转让合同总金额，确定转让房地产的实际销售收入。

第二十七条核定征收率或者核定开发成本和开发成本。

(1)主管税务机关可参照同一地区、同一年度房地产开发行业中经营规模、开发方式相近的纳税人开发的房地产项目的税负水平核定征收率。

(2)主管税务机关可以按照以下方法核实开发成本和费用:

1.确定地价。以土地产权管理部门提供的地价或该地块同期基准地价为准。

2.检查开发成本。成本可以通过以下方式确定:

(1)房地产投资总规模、土地成本、工程造价等相关数据。由房地产开发企业报政府有关部门审批或备案，或与土地成本和开发成本等相关的数据。在初始产权登记时由房地产开发企业在土地和物业管理部门办理。

(2)参照住建部门公布的建设成本。

(3)同面积、同类型、同年份、销售档次相近的房地产开发成本。

3.检查开发成本。开发成本=(地价+批准开发成本)×10%。

第二十八条经批准清算的房地产项目，由主管税务机关集体审议后确定。原则上，直接转让国有土地使用权的纳税人不予批准征收。

第二十九条主管税务机关启动核查清算程序后，应当在90日内完成核查清算，并将核查结果书面通知纳税人，纳税人应当自收到通知之日起30日内办理补偿退税。

第七章清算后的后期管理

第三十条土地增值税清算期间未转让的房地产，清算后转让的，纳税人应当按月征收，并在次月纳税期内申报缴纳土地增值税。

第三十一条清算后的逾期申报，扣除项目的金额应当以清算时的单位建筑面积成本(不含与房地产转让有关的税费)乘以清算后转让的面积加上清算后转让时已缴纳的与房地产转让有关的税费计算。

单位建筑面积成本(不含房地产转让相关税费)=房地产开发项目扣除总额(不含房地产转让相关税费)÷房地产开发项目可销售建筑总面积。

第三十二条主管税务机关应当加强清算后的后期管理，引导纳税人逾期申报。

第八章旧房转让的收集和管理

第三十三条旧房土地转让增值税政策适用于纳税人转让从二级房地产市场购买的一年以上(不含一年)的房地产、使用自建房屋一年以上(不含一年)的房地产和转让从三级房地产市场购买的房地产。

从事房地产开发的纳税人将开发的产品自用或出租一年以上(不含一年)的，适用旧房转让增值税政策。

第三十四条纳税人以旧房屋建筑物评估价为扣除项目的，以政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折现率作为扣除项目。

扣除项目具体包括:建筑物重置成本价乘以新的折现率、取得土地使用权所支付的土地价款、按照国家统一规定缴纳的相关费用、转让过程中缴纳的税费。按照评估价格作为扣除项目，评估价格是指建筑物的评估价格，不包括土地价格。

第三十五条纳税人转让旧房屋、旧建筑物，不能取得评估价但能提供购房发票的，经主管税务机关确认后，可以从购买之年至转让之年每年加计5%计算扣除项目。“每年”是指从采购发票上注明的日期到发票开具之日，每12个月后的一年；超过1年，不足12个月但超过6个月的，可视为1年。

扣除项目具体包括:原购买价格、附加扣除金额、按国家统一规定缴纳的相关费用、转让过程中缴纳的税费。

第三十六条纳税人在二级房地产市场购买的未满一年(含一年)且自建房屋使用未满一年(含一年)的房地产转让，不适用旧房土地转让增值税政策。

扣除项目具体包括:取得土地使用权所支付的土地价款、原购买价款、自建房屋的建设价款、按照国家统一规定缴纳的相关费用、出让环节缴纳的税费。

第三十七条旧房屋转让过程中，有下列情形之一的，可以按照批准的征收方式征收土地增值税:

(一)未提供合法有效的构成房屋原值的购房合同及相关凭证，未正确计算房屋原值的；

(二)未提供支付合理费用的相关凭证，未正确计算合理费用的。

第三十八条核定征收包括核定扣除项目和核定征收率:

(1)核定扣除项目，即纳税人无法提供购房发票的，主管税务机关可根据房产证登记价格或土地物业管理部门查询的原购房价格核定扣除基数。

对于自建房屋(含受旧房政策约束的房地产开发产品)，主管税务机关可根据房地产建设价格和原价核定附加扣除基数。

(二)核定征收率是指按核定征收率应缴纳的土地增值税。核定征收率仅适用于个人转让存量房的土地增值税征收，具体核定征收率可适用《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》(深地税发〔2009〕460号)的相关规定。

第九章附则

第三十九条本条例规定的“集体合议庭”机制由各区税务局确定，合议庭成员至少包括三人。

第四十条本条例自2020年1月1日起施行。

第四十一条本条例由中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局负责解释。